Groen wonen in hoge dichtheid, is dat mogelijk?

Auteur: Willem Hermans, stedenbouwkundige en schatbewaker.

foto boven: The Interlace by OMA/Buro Ole Scheeren photographed by Iwan Baan

Het is “volle” bak als Judith Schotanus, coördinator van het Architectuurpunt Zoetermeer (A.Z) op woensdagavond 20 februari 2019 naast het thema ook de betrokken sprekers en moderator introduceert. Voor de moderator JaapJan Berg het woord aan de eerste spreker geeft, vraagt hij aan het publiek in de zaal wie uit Zoetermeer afkomstig zijn. Voor de meesten is het een thuiswedstrijd en dat geldt ook voor Peter Boelhouwer. Naast zijn werk op de TU-Delft als hoogleraar Volkshuisvesting is hij betrokken bij vele activiteiten, waaronder het voorzitterschap van A.Z. Zijn verhaal vanavond gaat over woningbehoefte en woonvormen. Dat heeft hij in vijf hoofdstukken ingedeeld: demografie, sociaal-culturele trends, bouwmogelijkheden, dilemma’s en mogelijke oplossingen.

Demografie

De bevolking groeit door immigratie, omdat er een grote vraag naar arbeid is. Tegelijkertijd bouwen we minder woningen. Eigenlijk zijn er in Nederland 80.000 nieuwe woningen  per jaar nodig. Maar er worden er slechts ongeveer 60.000 gebouwd. Zo loopt het woningtekort steeds verder op! Er is heel veel vraag, de markt is heel krap en daar zijn de starters de dupe van. Ze hebben het moeilijk om financiering rond te krijgen, voor hen worden minder woningen gebouwd en we hebben nauwelijks woningaanbod in het middensegment. Door vele factoren (Nederland voert geen bevolkingspolitiek, heeft last van dubbele vergrijzing, van te weinig doorstroming en bouwt te weinig sociale huurwoningen) hebben we nu te maken met een mismatch tussen vraag en aanbod. Wat kunnen we daaraan doen? We staan voor een immense opgave. Dus snel… tijdelijke woningen toevoegen, de productie drastisch verhogen en wat we aan woningvoorraad hebben staan, veel beter gebruiken.

Sociaal-culturele trends

Welke ontwikkelingen beïnvloeden de woningmarkt? Peter Boelhouwer noemt onze keuzestress, het grotere belang dat we hechten aan onze identiteit, aan leefstijlen en het samen willen wonen met gelijkgestemden. Daarnaast hebben we te maken met nieuwe deeleconomie, globalisering en toenemende onzekerheden. Maar er zijn inspirerende voorbeelden te vinden: tiny-houses, de Heijmans wooncontainer, Knarrenhofjes (Zwolle), klus-woningen, wonen op vakantieparken (60 tot 80.000 bewoners), in gemoderniseerde verzorgingstehuizen en in woongroepen en coöperatief wonen zoals CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap).

Bouwmogelijkheden; wat en waar gaan we bouwen?

Omdat veel ouderen blijven zitten waar ze nu wonen en stedelijk wonen niet voor  iedereen een oplossing biedt, is er nog steeds vraag naar het sub-urbaan wonen in laagbouw. Vandaar de behoefte aan nieuwe uitbreidingsplannen, aan plannen om waterberging te combineren met stadsrandontwikkelingen inclusief wonen en aan plekken waar je zelf kunt bouwen (Almere), of zelfs samen wonen met je paard. Daarnaast staat het stedelijk en groen-stedelijk wonen op plekken in de stad waar verdichten tot (woon)kwaliteit leidt: openbaar vervoersknooppunten, centra en in combinatie met groen of park. Op grote schaal kan je denken aan de herontwikkeling van Schiphol als stadsuitbreiding van Groot-Amsterdam en een nieuwe luchthaven in zee; op kleine schaal aan het bouwen van zorgwoningen voor en in de wijk zelf (voorbeeld Bergschenhoek).

Dilemma’s

Bouwen wordt steeds moeilijker, omdat er geen consensus is, er veel weerstand bestaat tegen nieuwbouw in de bestaande (woon)omgeving en de bouwcapaciteit de afgelopen jaren sterk is afgenomen. Transformatie gaat gepaard met kleine aantallen, herontwikkeling stuit vaak op verzet en zo hebben we ruim 100.000 plekken min of meer gereedliggen voor nieuwbouw, maar lopen er nog allerhande bezwarenprocedures.

Mogelijke oplossingen

Een lange lijst aan opties wordt genoemd en in het kort toegelicht: we moeten toe naar landelijke regie, naar het eenvoudiger maken van de regelgeving, naar het transparanter rekenen van grondkosten en het opstellen van investeringsprogramma’s. We moeten innovaties in de bouw aanmoedigen, kleiner gaan bouwen en de woningcoöperaties door een wetswijziging meer nieuwbouw mogelijkheden bieden. We kunnen efficiënter gebruik maken van de bestaande voorraad en zullen we een bouwplicht introduceren?

Tijd voor vragen…zoals over de gevolgen van toekomstige klimaatinvloeden op deze mogelijke oplossingen, het betaalbaar zijn van hoge woontorens (bouwkosten stijgen sterk boven de 6 bouwlagen) en of er wel genoeg ruimte binnen de bestaande stad aanwezig is voor het verdichten. Peter Boelhouwer vertelt dat 50 % van het de woningvraag binnenstedelijk kan worden gerealiseerd, maar dat kost gemiddeld 30.000 euro per woning extra. We hebben inderdaad krimp regio’s met ontvolking in oost en zuid Nederland, maar de trek naar betaalbaar wonen vanuit het westen is reeds voelbaar in steden als Deventer en Zwolle, gelegen op een uur reistijd van Amsterdam. De bouwproductie is inderdaad te klassiek ambachtelijk en de inzet van modulair bouwen is nog steeds beperkt. Waar je kunt bouwen hangt ook af van het type stad; een nieuwe (groei)stad zoals Zoetermeer kent andere mogelijkheden en beperkingen dan een klassieke stad als Delft of Leiden. We zullen voor nieuwbouw zorgvuldig de randen van de stad moeten verkennen, de ruimte nabij en boven infrastructuur benutten (is wel duur) en ook vervanging van ouder voor nieuw niet moeten schuwen.

Op een vraag van moderator Jaap Jan waar specifiek voor Zoetermeer mogelijkheden liggen worden de volgende mogelijkheden genoemd: in de stad zelf bouwen voor ouderen, het entreegebied en de bedrijfsterreinen in het zuid-oosten inclusief Bleizo bestemmen voor woningbouw, de rand richting Pijnacker verkennen en de bestaande voorraad kritisch blijven bezien op verbouwen, vernieuwen, verdelen en verduurzamen.

De conclusie is optimistisch, want we hebben in Nederland de ervaring in het oplossen van hoge woningnood na WO II en langzamerhand wordt het tempo weer opgevoerd en wordt de roep om regie erkend. Peter Boelhouwer is echter wel bezorgd over de kwaliteit van het aangeboden marktproduct, omdat er nu veel kleine woningen voor een heel hoge prijs worden gebouwd (60/70 m2 voor 300.000 euro). 

Groen wonen

De tweede inleiding wordt verzorgd door Harald Mooij, docent TU-Delft Architectuur, verbonden aan de leerstoel woningbouw. Het thema Groen wonen in een hoge dichtheid vraagt om een inbedding in het verleden en wel dat van de vorige eeuw. Toen woonden 5 personen in een woning van 40 m2 die bovendien vaak slecht van kwaliteit waren. In 2000 waren dat gemiddeld 2,3 personen in een woning van 140 m2. Hoewel het begrip woningdichtheid tot de verbeelding spreekt, schiet het als objectieve meeteenheid te kort. Indexen die de hoeveelheid vloeroppervlak per kavel/buurt aangeven (FSI) en de hoeveelheid bouwmassa op een oppervlak (FAR) voldoen beter. Over dichtheid gesproken, gebieden met eenzelfde dichtheid kunnen namelijk een totaal andere uitstraling hebben.: de Pijp in Amsterdam heeft bijvoorbeeld een even hoge dichtheid als veel wijken met flats en de bouwblokken van Hausmann in Parijs hebben een nog veel hogere dichtheid.

Een van de principes over het wonen in het groen is ontleend aan de Amerikaanse new town Radburn, city for the automobile. Vanaf een hoofdweg splitst de auto-ontsluiting zich in vele doodlopende takken, waaraan woningen liggen. Het huis krijgt hierdoor twee gezichten; een autozijde met parkeren aan de ontsluitingskant en een groene zijde grenzend aan het autovrije gemeenschappelijke groengebied. De Nederlandse bewerking heeft geleid tot de welbekende woonerven, zoals de erven van Emmen (Niek de Boer), de kreken in Zwolle (plan van Benno Stegeman) en het plan voor parkstad Leusden van Henk Klunder en Eurowoningen. Over deze oertypen van groene verkaveling en hun navolgers de Bloemkoolwijken, ook in Zoetermeer te vinden, zijn de meningen verdeeld. Huis met tuin en uitloop naar het openbaar groen wordt door de bewoners zeer gewaardeerd. De experts daarentegen benadrukken de eentonigheid, saaiheid en simpelheid van het idee en de gerealiseerde uitvoeringen en stellen voor dit niet meer te herhalen. Toch zijn deze plannen nu weer zijn actueel. De woning als intermediair tussen verschillende sferen wordt vaak gebruikt om een hogere woondichtheid te halen.

Modernistisch gedachtegoed

Voor groen wonen in hoge dichtheden staat voor Harald Mooij vanuit het modernistisch gedachtegoed de Unité d’ habitation van de Franse architect Le Corbusier centraal. Hoog en met uitzicht in het groen wonen, in een woongebouw op poten, waaronder het parklandschap zich voortzet. Het groen is zo veel mogelijk openbaar. Een concept dat in Amsterdam tot de ontwikkeling van de Bijlmer heeft geleid, waarin het wonen in een landschap voor iedereen mogelijk moest zijn. Dat gelijkheidsprincipe vind je ook terug in het grote uitbreidingsplan van Amsterdam (AUP)  aan de westzijde. Dat plan kent een groen en waterrijk hart (Sloterplas) waar in de omringende bouwvelden gelijke woningtypen met eenzelfde oriëntatie zijn gesitueerd.

In beide stadsgebieden (West en de Bijlmer) heeft inmiddels de vernieuwing door sloop stevig toegeslagen, maar worden in de bestaande wijkdelen ook samen met groepen bewoners interessante verbouw en kleinschalige nieuwbouw operaties uitgevoerd. De bebouwing wordt gestript, het casco wordt opnieuw verdeeld en het geheel wordt in een goed geïsoleerd bouwblok veranderd. Hollandse architecten blijven daarnaast spraakmakende experimenten ontwerpen, waarin het groen wonen in een hoge dichtheid motief is. Het gaat erom op welke manier je de woningen op elkaar stapelt. Het Parkrand gebouw van MVRDV in Amsterdam-west is zo’n voorbeeld en OMA heeft in Singapore het gebouw The Interlace gemaakt waarin slanke woontorens als het ware op hun kant zijn gelegd, als een berg Mikado-stokjes.

Bouwblokken met openbare groene binnentuin

Ook gaan we terug naar de binnenstad met het klassieke bouwblok; steen buiten, de straatzijde, en het groen in de binnenterreinen. En daar zijn in de loop van de tijd mooie varianten op bedacht zoals het wonen aan hofjes in Amsterdam en Haarlem. Maar er zijn ook nieuwere bewerkingen ontwikkeld en gerealiseerd zoals het plan voor Java-eiland van de architecten Soeters en Van Eldonk. Aan de binnenzijde van bouwblokken van 5 tot 9 lagen hoog is een groen binnenterrein beschikbaar voor de bewoners en bezoekers. Zo’n zelfde groenprincipe vind je als openbare route terug in de bouwblokken van IJburg. Naast het rechthoekige stratenplan slingeren paden door verschillende groene ruimtes en leiden tot een volkomen andere beleving van dit stadsgebied.

Groene enclaves

Een laatste bouwsteen waarin stedelijk wonen in hoge dichtheid met groen wordt gecombineerd is de Enclave. Het gaat om stukken hergebruikte stad waarin een stevige woonwand een groen binnen gebied afschermt van lawaai en beschutting biedt voor aanvullende kleinschaliger woonvormen. Harold sluit zijn presentatie af met beelden van twee Amsterdamse voorbeelden; Het ecologische en auto-vrije GWL-terrein nabij de Staatsliedenbuurt gelegen en Het Funen park naar ontwerp van de Architecten Cie aan de oostzijde van de binnenstad.

Zo veel mensen, zo veel wensen

JaapJan Berg vraagt Ewoud Dekker (Rebel group) naar voren te treden. Hij is betrokken bij de Citydeal Binnenstedelijk bouwen en transformatie en houdt zich vooral bezig om plannen betaalbaar en realiseerbaar te krijgen. Zoals uit de verhalen blijkt is het woningtekort niet zo eenvoudig en snel op te lossen. Er moet veel werk worden verricht en we zullen oude dogma’s kritisch moeten bezien. Wonen in een hoge dichtheid is zeker niet per definitie negatief; we zullen de positieve componenten veel sterker moeten benutten. En je kunt niet overal hetzelfde repertoire neerzetten.

Bestaande wijken hebben hun eigen karakteristiek en je moet het DNA van het oorspronkelijke plan vast willen houden. Dus niet alleen maar torens toevoegen. Het bouwproduct moet specifieker worden ontwikkeld als een kwalitatieve bouwsteen voor de stad, maar ook om effecten op de bestaande voorraad zoals verhuisketens goed mogelijk te maken. Meer variatie in de stad is dringend gewenst, om ook aan alle verschillende behoeften te voorzien. Zoveel mensen, zoveel wensen.

Tijd voor vragen uit het publiek. Concurreren groen en parkeren met elkaar als het gaat om het gebruiken van de schaarse open ruimte?  In vele situaties worden gebouwde parkeervoorzieningen, hoewel kostbaar in aanleg, meegenomen bij de planontwikkeling (als je het nu niet doet, wanneer dan wel…?). Er zijn situaties, zoals bij openbaar vervoerknooppunten en in centra waar specifiekere oplossingen mogelijk zijn en die variëren van een lagere parkeernorm, het (collectief) delen van auto’s tot aan een parkeernorm van nul = geen auto.

Als de markt nu zoveel bepaalt, hoe zit het met flexibiliteit en veranderbaarheid van woningen? Voorinvesteringen drukken de betaalbaarheid van het woonproduct, maar als je heel makkelijk van twee kleine eenheden later toch een groter geheel kunt maken, is een investering in die vorm van flexibiliteit het overwegen waard. Over aanpasbaarheid van een woning gesproken: waarom zou je je eigen huis kleiner willen maken? Je kunt beter kleiner beginnen en ervoor zorgen dat groei mogelijk is. Modulair bouwen kan ertoe leiden dat je je huisgenoot een balkon als verjaardagscadeau kunt aanbieden.

Kan je als stad in de regio wel zelf bepalen wat je wenst te bouwen? Lokaal maatwerk is te regelen, ook binnen de Haagse regio. Is het groen ook genormeerd? In de traditie van de Nederlandse planning waren kwantiteiten zoals m2-winkels, openbaar groen en het aantal scholen door de overheid vastgelegd. Het toestaan van veel meer marktwerking in de ruimtelijke ordening heeft deze normeringen ter discussie gesteld.

De Nieuwe Stad

Wat is eigenlijk het doel van deze bijeenkomst? Wat wordt hiermee gedaan? Judith Schotanus benadrukt het belang van publieke gesprekken over kwesties die in de stad spelen. Niet om gelijk te krijgen, maar om kennis te vergaren en inzicht te verruimen. Een stad is nooit af, maar blijft wel altijd een cultureel fenomeen. Het A.Z is de plek waar het onafhankelijke gesprek over de kwaliteit van de stad en haar toekomst gevoerd kan worden zoals nu is gebleken.

De stadslezing ‘Groen wonen in hoge dichtheid‘ maakt deel uit van de serie De Nieuwe Stad, waarin professionals en publiek op zoek gaan naar wat voor soort nieuwe ontwikkelingen passend zijn voor de Nieuwe Stad Zoetermeer. Sprekers:
Peter Boelhouwer [Hoogleraar Volkshuisvesting TU Delft] Harald Mooij [Woningbouw – architectuur TU Delft] en Ewoud Dekker [Rebel group] Deze bijeenkomst is mede mogelijk gemaakt door Gemeente Zoetermeer en Stimuleringsfonds Creatieve Industrie

Leestips:

Geïnteresseerd in de bewoningsgeschiedenis van de steden? Lees het boek Koninkrijk vol sloppen van Auke vd Woud. 

De publicaties van Ebenezer Howard over Garden Cities; het basisidee over satellietsteden, die de aantrekkelijkheid van wonen in en nabij het groene landschap combineren met het vermijden van de negatieve aspecten van het wonen in vieze steden in de tijd van de industriële revolutie.

Het tijdschrift DASH (Delft Architectural Studie on Housing), bevat interessante onderzoeksresultaten over de verbinding tussen theorie en praktijk van het woningontwerp en actuele ontwerpopgaven.