Goed gemutst de toekomst in! 

Verduurzamen en verdichten van naoorlogse wijken

Verslag stadslezing #3 ArchitectuurPunt Zoetermeer

De bebouwing van Zoetermeer heeft haar gemeentelijke grenzen bereikt. Voor nieuwe (woningbouw-) opgaven kan niet meer worden uitgeweken naar onbebouwd gebied. De blik richt zich daarom in toenemende mate op bestaande bouw in de verschillende wijken. Deze zijn in Zoetermeer als voormalige groeikern voornamelijk naoorlogs. En de gebouwen uit deze periode zijn vaak aan verduurzaming en renovatie toe.

Dit gaat mooi samen, verdichten en verduurzamen! Maar het blijkt ook een ingewikkelde opgave. Want hoe kan je verduurzamen en verdichten als je ook de stedenbouwkundige en architectonische waarde van de buurt wilt behouden en wilt voldoen aan de wensen en eisen van de huidige en toekomstige bewoners?

Sara Peters (asset manager woningcorporatie Vidomes) vertelde over de noodzaak van verdichten en verduurzamen in naoorlogse woonwijken en lichtte toe tegen welke uitdagingen een woningcorporatie in de praktijk aanloopt.

Klaas Waarheid en Guy Speelman (Vanschagen Architecten) vertelden daarna over de langjarige ervaring van hun architectuurbureau met verduurzaming en vernieuwing van woningbouwprojecten in naoorlogse wijken en over het opsporen van kansen en het formuleren van oplossingsrichtingen als basis voor een sociaal en fysiek duurzame stad.

Optoppen, aanplinten, inbreiden… visie Vidomes

Vidomes is een woningcorporatie met ongeveer 18.000 woningen in de gemeenten Zoetermeer, Den Haag, Delft, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk, vertelt Sara Peters. In Zoetermeer bezit Vidomes rond 7.300 woningen. 

Woningbezit in Zoetermeer

De meeste woningen hiervan vallen onder de noemer “diensten van algemeen economisch belang (DAEB)”: het zijn sociale huurwoningen, appartementen of eengezinswoningen, of het gaat om vastgoed voor een bepaald maatschappelijk belang of specifieke diensten voor de leefbaarheid. De huurprijs van de meeste woningen valt onder de “aftoppingsgrens laag”, dit betekent dat de maximale (sociale) huurprijs wordt elk jaar vastgesteld door de overheid. 

Van deze 7.300 woningen zijn 1.800 woningen voor senioren bedoeld. 500 nieuwbouwwoningen zijn in ontwikkeling. 

De strategische visie van Vidomes omvat 6 waarden: 

1. Uiteraard moet Vidomes zelf wel goed georganiseerd te werk gaan. 

2. Er moeten voldoende geschikte woningen zijn. 

Vidomes heeft de ambitie om in Zoetermeer van 1850 naar 2000 woningen te groeien. In Zoetermeer wil Vidomes ook vooral levensloopbestendige woningen toevoegen aan het bestand. De woningbehoefte zelf ligt bij meer dan 3000 geschikte betaalbare woningen.

3. Passend en betaalbaar wonen

De vraag naar betaalbare woningen blijft hoog. Als woningcorporatie ben je ook afhankelijk van politieke keuzes en economische en politieke belangen. 

4. Duurzaam in balans

Vidomes streeft uiteraard naar een duurzame bedrijfsvoering en invulling van haar taken als woningcorporatie. 

5. Tevreden klanten

Sara vertelt dat Vidomes bewonerstevredenheid hoog in het vaandel heeft staan en dan ook met regelmaat bewonerstevredenheidsonderzoeken uitvoert. Maar deze zijn met een korreltje zout te nemen: Juist in redelijk fijne buurten scoort de woontevredenheid slechter, als mensen hun buren naar vermeend betere buurten en woonsituaties zien vertrekken en daarom het gevoel hebben achtergebleven te zijn. Het is dus telkens maar de vraag waaraan mensen hun woonsituatie meten: vergelijken ze hun situatie met de net naar een duurdere wijk vertrokken buren, zullen ze minder tevreden zijn over hun eigen woonsituatie. Wordt de woonsituatie echter vergeleken met mensen en buurten waar het net iets slechter gaat, scoort de eigen tevredenheid hoger.  

6. Prettig wonen doen we samen

Vidomes biedt ondersteuning bij het creëren en behouden van een goede sociale cohesie in de gebouwen en buurten. 

Waarom ziet Vidomes kansen in optoppen?

• Verbeteren bestaande woningen

Sara vertelt dat het telkens een moeilijke keuze is of er voor renovatie en verduurzaming of toch voor sloop en nieuwbouw wordt gekozen.  Veel gebouwen die nog een aantal jaren geleden in Palenstein zijn gesloopt, zouden vandaag de dag niet meer gesloopt maar verduurzaamd worden. Een aantal jaren geleden werd nog makkelijker gekozen voor sloop bij de woningcorporaties. Inmiddels is duidelijk dat sloop en nieuwbouw een zeer dure oplossing is. Ook vanuit het perspectief van duurzaamheid en milieu heeft sloop niet meer de voorkeur.

• Woningen toevoegen en voor doorstroming zorgen

Vidomes ziet kansen om vooral in en rond de wijkcentra de bestaande bebouwing te verdichten, met name woningen toe te voegen met een aanbod met zorg en welzijn. Zoetermeer heeft namelijk het voordeel dat in elke wijk een mooi centrum te vinden is met alle voor de bewoners noodzakelijke voorzieningen. Geen enkele wijk is er echt slecht aan toe. Ze ziet het als taak om vooral de kracht van de wijk terug te brengen. Vele senioren willen bovendien niet naar een andere wijk verhuizen om niet hun sociale netwerk te verliezen. Vaak kunnen woningen redelijk eenvoudig toegankelijker worden gemaakt door bijvoorbeeld een lift aan het gebouw toe te voegen. 

• Vidomes wil graag een goede mix aan doelgroepen huisvesten door de bestaande woningvoorraad aan te pakken en ook andere woningtypes toe te voegen.
  
• Vidomes wil graag leefbaarheid en uitstraling in buurten verbeteren. Het toevoegen van een simpele lantaarnpaal zet geen zoden aan de dijk. (zie foto)

Optoppen, aanplinten, inbreiden… voorbeelden

De renovatie aan de Vaartdreef door Steenhuis Bukman architecten lijkt inmiddels bijna op nieuwbouw en mensen wonen er met grote tevredenheid. Als de plannen en de realisatie van de plannen verder is gevorderd, wil Sara hier graag meer over vertellen. 

Dilemma’s van corporaties:

• Bestaande gebouw

Daar waar grootschalig wordt verduurzaamd, kijkt Vidomes ook meteen naar de mogelijkheden tot verdichten, dat wil zeggen tot optoppen, aanplinten, inbreiden. Als woningcorporatie kijk je naar de mogelijkheden om zoveel mogelijk in samenhang te verduurzamen en te verdichten. Dit heeft echter vaak financiële beperkingen. 

• Capaciteit en belangen gemeenten

Soms spelen verschillende belangen tussen een gemeente en een woningcorporatie, waardoor moeilijk gemeenschappelijke doelen kunnen worden geformuleerd.

• Parkeren

De opgave om te verdichten staat vaak ook haaks op de opgave tot vergroenen. Dit ligt voornamelijk aan de normen voor parkeren en de wens van bewoners hun auto voor de deur te kunnen parkeren. Voor elke nieuw gebouwde woning moet er immers minimaal een parkeerplek komen. Zoetermeer heeft tot op heden een ruime parkeernorm.

• Geluid en milieu

Gehorigheid is een terugkerende klacht van bewoners die moeilijk te verhelpen is. Het is ontzettend duur en ingewikkeld om hier iets aan te doen. Gehorigheid naar buiten toe kan vaak makkelijker verholpen worden door de isolatie van de buitengevels te versterken. Gehorigheid tussen de verschillende woningen in een gebouw is veel moeilijker op te lossen. Soms versterkt gek genoeg de aanpak van de gehorigheid naar buiten toe de gehorigheid  tussen de woningen onderling. 

• Hoogte

Hoog bouwen is niet zelden duur bouwen. Bestaande hoogbouw verduurzamen door aanplinten en waar mogelijk inbreiden lijken goede opties. Aandacht voor toegankelijkheid en ontmoeting van galerijen is cruciaal

• Welstand

Als woningcorporatie heb je altijd het kostenplaatje in je achterhoofd. Je kan niet overal alles tegelijk verbeteren helaas. Gebouwen volgens de normen van welstand “mooi maken” is vaak ook duur.

• Ontwikkelingen financiering zorg en welzijn

Ook de wankele en van politieke keuzes afhankelijke financiering van de zorg- en welzijnsorganisaties staat soms ambitieuze projecten vanuit de woningcorporatie in de weg. 

• Financieel: keuzes maken

Soms moeten er helaas harde keuzes worden gemaakt in wat wel en niet kan worden verduurzaamd, gerenoveerd en gebouwd. 

Zoetermeer als „lappendeken“ van CIAM

Klaas Waarheid, Vanschagen architecten vertelt eerst kort over de totstandkoming van Zoetermeer als groeikern en de achterliggende stedenbouwkundige en architectonische gedachtengoed toentertijd. CIAM is een internationale beweging vanaf de jaren 30 tot in de jaren 60 van ontwerpers, stedenbouwkundigen, die de scheiding van functies als wonen, werken, verkeer propageerden en hoogbouw in het groen onder het motto “licht, lucht en ruimte”  toejuichten. Ook in Zoetermeer ontstonden met behulp van deze principes de eerste groeikern-wijken zoals Palenstein, Driemanspolder en het eerste deel van Meerzicht. Klaas Waarheid benoemt kansen voor deze gebouwen, buurten en wijken aan de hand van enkele voorbeelden uit andere steden:

Prinsenflats, Rijswijk

2003 renoveerde Vanschagen de Prinsenflats in Rijskwijk. Opdrachtgever was Vidomes. Er vond een grondige reorganisatie van bergingen plaats, de entree werd verplaatst en vergroot, de gevels verbeterd. Met al deze ingrepen werd ook de sociale veiligheid verhoogd, met name door de plint transparant vorm te geven en glas toe te voegen. Het toegevoegde glas in de façade van de plint bleek geen probleem. Er werd nauwelijks iets gesloopt. Klaas stelt dat het gebouw door het toevoegen van glas een “kwetsbare weerbaarheid” heeft  ontwikkeld. Door kwetsbaar en breekbaar te zijn, letten de gebruikers beter op, is de redenering. Het glas zorgt voor transparantie en verbinding met buiten. 

Liendert, Amersfoort

In de wijk Liendert in Amersfoort transformeerde Vanschagen de Horstenflats, zes haakvormige, galerij-ontsloten flats van eind vijftiger jaren, die twee-aan-twee grenzen aan een natuurgebied.⁣ De plinten van de flats gedroegen zich “volledig autistisch” tegenover het naburige groen, herinnert zich Klaas. 

De flathaken (4 en 6 hoog) hadden open buitenhoeken en gesloten plinten met bergingen en garageboxen. De helft van de hoofdentrees was niet zichtbaar vanaf de toegangsweg. Tussen 2006 en 2010 steekt een hinderlijke, frisse ontwikkelaarswind de kop op. Talrijke sloop-nieuwbouw studies passeren de revue. Defintieve sloop dreigt voor alle 6 flats.
⁣Door de economische crisis werden de 6 flatgebouwen niet gesloopt. Alle ruwweg 380 appartementen ontlopen de sloophamer en 30 nieuwbouwappartementen werden toegevoegd.
De 6 buitenhoeken van de flathaken worden ingevuld met nieuwe appartementen (5 per haak). De renovatie werd in bewoonde toestand verricht.
⁣
Het concept van de aanpak bestaat uit:

• plinten voorzien van transparante ruimten tbv bergingclusters en buurtvoorzieningen, entreeuitbreiding en – verbetering (alle blokentrees zijn nu zichtbaar en representatief) tbv de 5 nieuwe – en bestaande lift- ontsloten appartementen. Hierdoor ontstaat ook een hechte visuele en functionele verbinding met de buitenruimte, parkeren en het groen. 
• isoleren van gevels, woningen krijgen deels een eigen ketel, en deels een met biomassa (houtsnippers) gestookte collectieve verwarming

In 2018 werden de laatste van de zes flats gerenoveerd en de laatste buitenhoek met 5 nieuwbouwappartementen ingevuld. De herinrichting van het parkeren is aan de gemeente.

Schuilenburg, Amersfoort

In Schuilenburg, ook een wijk in Amersfoort, heeft Vanschagen Architecten ruim 160 portiek- en galerijflats een flinke impuls gegeven. Het programma van de relatief ruime portiek- en galerijwoningen bleef gehandhaafd. De betaalbaarheid van de woningen werd door de aanpak niet onder druk gezet. De belangrijkste ingreep is het van voor naar achter doorbreken van de portiek- en galerijentrees. Dit kan door het opheffen van de garageboxen in de portiekflats en het realiseren van een uitbouw bij de galerijflat.

Entreeruimtes transparant

De gebouwen worden hierdoor van allebei de kanten ontsloten, en er werd zodoende ook een rechtstreekse verbinding met de groene buitenruimte gemaakt, wat aanleiding was om daar een speelplek voor kinderen te maken. Het opheffen van de lange donkere middengangen en het maken van goede doorzichten door de goed verlichte entrees heen versterkt het veiligheidsgevoel. Naast deze interventies bestaat de ingreep uit een algehele verbetering van isolatie, installaties en gevels. Het project laat zien dat met relatief bescheiden ingrepen een groot effect bereikt kan worden.

F-buurt, Bijlmermeer, Amsterdam

Bij dit bestaande woningbouwproject dat in 2023 is opgeleverd zijn 200 nieuwe woningen toegevoegd. De hoogbouwflat Florijn in de Bijlmermeer speelt een cruciale rol in de ingrijpende vernieuwing van de F-buurt. De flat vormt de rand van de buurt. Het middelste deel van de flat is gesloopt. Het noordelijke en zuidelijk deel van de flat zijn gerenoveerd. Kern van de ontwerpopgave voor Florijn was het realiseren van integratie van verschillende woningtypen, van eigendomsvormen, van functies en doelgroepen en van hoogbouw en laagbouw. De flat diende behouden te worden vanwege het aanbod van ruime en goede woningen. Cruciaal hierin was de integratie van de flat in de omringende nieuwbouw van twee en drie lagen, en de aansluiting en uitstraling op het openbaar gebied.

Aanplinten

Daarom zijn op de zuidkop luxueuze nieuwbouwappartementen gebouwd en zijn in de plint op maat gesneden woon-werk ateliers voor kunstenaars rug-aan-rug met nieuwbouw eengezinswoningen. Entrees, balkons en galerijen en de inrichting van de gehandhaafde appartementen zijn vernieuwd. In de plint van het zuidelijk deel van de flat zijn woningen voor begeleid wonen georganiseerd. De bewoners met tuinen grenzend aan de flat klagen wel over vuil dat via de galerijen naar beneden gegooid wordt. Conclusie is dat de galerijen toch nog te anoniem zijn, en het eigenaarschap niet al te groot is van de bewoners daar. Ook zijn er bewoners in de patiowoningen nodig die stevig in hun schoenen staan.

Echtenstein, Bijlmermeer, Amsterdam

De vernieuwing van de Echtensteinflat is gebaseerd op een samenhangend concept voor programma, stedenbouw en architectuur. Vooral de mix aan nieuwe doelgroepen heeft het gebruik, de beleving, veiligheid en uitstraling zeer verbeterd: Nu biedt Echtenstein ruimte voor studentenhuisvesting in de standaard woningen in de bovenbouw en een gemixt programma in de plint van huisvesting van daklozen, begeleid wonen en atelierruimtes voor kunstenaars. Deze doelgroepen hebben een pionierende inslag die passend was in de nog te herontwikkelen omgeving.

Omgeving

Ten behoeve van de verankering in de omgeving is ook fors ingegrepen. Het maaiveld is licht hellend aangelegd naar de Dreef toe en een reeks van toegangen en functies bedden de flat in haar omgeving. De nieuwe verschijningsvorm neemt de brute betonarchitectuur van de Bijlmermeer als uitgangspunt. De bruutheid wordt gecompenseerd met zachtheid in de plint, de entrees en de woningtoegangen, plekken waar de gebruiker direct met het gebouw in aanraking komt. Met dit contrast kan de bruutheid beter gewaardeerd worden, meent Klaas. 

Statenjachtstraat Amsterdam Noord

Hier heeft Vanschagen de volgende punten aangepakt:

• De voormalige hoofdentree wordt omgebouwd naar een overzichtelijk nieuwe entree met meer lichtinval door grotere raampartijen. En er komt een tweede hoofdentree waardoor het gebouw nog beter toegankelijk is voor bewoners.
• Er worden recreatieruimten, zorgvoorzieningen en wijkbeheerruimten aan de begane grond toegevoegd.
• Toegang tot de bergingen wordt verbeterd en daardoor veiliger.
• Alle bestaande appartementen worden vernieuwd door interne verbeteringen in combinatie met nieuwe kozijnen, glazen/stalen hekwerken en privacy schermen.
• De uitstraling wordt verder verbeterd; de nieuwe aanbouw sluit naadloos aan op het oorspronkelijke gebouw.

De gereedschapskist

Guy Speelman, Vanschagen Architecten, stelde vervolgens aan de hand van transformatie- en renovatieprojecten een greep uit de gereedschapskist van Vanschagen voor. Hij benadrukte in een snel overzicht over meerdere projecten dat de aanpak uiteraard altijd specifiek op de plek, de gemeente, de behoeften van de bewoners, het gebouw en de financiële situatie moet worden toegepast. 

Dudokhaken

Het eerste project zijn Dudokhaken in Amsterdam. Een echte Dudok te transformeren is uiteraard een  die verdicht werden met voorzichtig te werk gaan. De Dudokhaken werden met 10 % verdicht, de nieuwe woningen zijn als daklaag toegevoegd. De voormalige “droogzolders” zijn hiervoor getransformeerd naar woningen. De groene hoven, karakteristiek voor deze buurt, konden op deze manier behouden worden. De transformatie werd gecombineerd met het toepassen van milieubesparende maatregelen zoals de aanleg van stadsverwarming. De eenheid van de buurt stond centraal. De aanpak van de blokken is uniform, ondanks het verschil in programma achter de gevels. Het enige verschil tussen koop- en huur zijn de balkons. Bij de huurwoningen is het balkon vergroot.
De zolderraampjes zijn een terugkerend element in de buurt. Ze zijn hier benut als borstwering waarachter de nieuwe dakwoningen schemeren. In de zes hoeken van het complex werden glazen lifthallen toegevoegd die alle galerij- en dakwoningen in het blok bedienen. Door de het toevoegen van een lift zijn alle woningen goed toegankelijk en ogen de gebouwen vriendelijker en transparanter.

Burgemeester Norbruislaan in Utrecht

Aan de Burgemeester Norbruislaan in Utrecht werden 81 bestaande sociale huurwoningen verduurzaamd. Door splitsen en optoppen werden ook nog eens 55 compacte woningen toegevoegd! Het oorspronkelijk ontwerp is van Artur Staal, de zoon van Jan Frederik Staal. Hij was architect van onder meer waardevolle sociale woningbouw in Amsterdam Nieuw-West en het voormalige Shellgebouw Overhoeks aan het IJ. In de loop der tijd is het ontwerp van Staal aan de Norbruislaan aangetast door ondoordachte veranderingen van entree en gevel.

In het renovatie ontwerp werd vorm gegeven aan een stevige isolatie van de gevel en een ventilatiewarmtepomp zodat de woningen van het gas af konden gaan. Met het verduurzamen van de buitenschil kon en passant een vanzelfsprekende optopping georganiseerd worden. Het toegevoegde woonprogramma in de plint zorgt voor meer levendigheid en sociale controle op de stoep. Samen met Adviesburo RIET is het collectieve groen aan voor- en achterzijde met behoud van zo veel mogelijk bomen vormgegeven.

Senecaflat, Amsterdam

Eigenlijk had de Senecaflat in Amsterdam-Geuzenveld gesloopt moeten worden. Gelukkig is het niet zo ver gekomen, want het gebouw bood te veel kwaliteiten. Hier zijn sociale huurwoningen omgezet in middeldure huurwoningen.

De achteruitbouw van de bedrijfsruimten en ook de eerste verdiepingen zijn veranderd in woningen. Zodoende creëerde Vanschagen een tweede voorkant van het gebouw. De bedrijfsruimten aan de pleinzijde op de begane grond zijn gehandhaafd en in uitstraling sterk verbeterd.Ook zijn de bergingen op de zesde laag getransformeerd naar woningen. In de plint was voldoende bergruimte. Tenslotte zijn ook de inrichting en installaties van de bestaande woningen vernieuwd en zijn de gevelkozijnen vernieuwd. De Senecaflat heeft hierdoor twee voorkanten op plintniveau gekregen.

Patrimonium Amsterdam

Ook stelde Guy Speelman de aanpak van een voormalig bejaardentehuis voor dat is getransformeerd tot in een modern woon- en werkgebouw. er is hier nu een gemengd aanbod van woningen voor ouderen, andere huishoudens, voor werken aan huis gecombineerd met een buurtzaal, er is onderdak voor de wijkbewonersorganisatie en de buurtconciërges. Bij deze ingrijpende transformatie is de oorspronkelijke architectuur gerespecteerd, en zijn hoge milieu-kwaliteiten gerealiseerd. De gerenoveerde en nieuwe woningen zijn ruim van opzet, variërend van 80 tot 160 m2 gbo. 

Aanbevelingen

De sprekers deze avond komen samen met stadsbouwmeester Ronald Knappers tot de volgende aanbevelingen:

Het doel kan nooit alleen maar de eendimensionale aanpak van “meer woningen” zijn. Neem de bestaande situatie als uitgangspunt en kijk hoe je de buurt verder kan verrijken. 

Uitgangspunt moet ook zijn: verdichten en vergroenen kan samengaan! Let op het groen!

Optoppen is hierbij een van de middelen, maar er zijn nog vele andere oplossingen denkbaar, afhankelijk van de plek, de financiële ruimte en de bewonersgroep. 

De parkeernormen zijn daarbij vaak een probleem. 

Een ander obstakel voor een integrale aanpak zijn verschillende eigenaren. Op de kaart is het meestal maar een dun lijntje, in werkelijkheid maakt het een wereld van verschil: Eigendom. Daar waar het eigendom van de woningcorporatie ophoudt en het eigendom van de gemeente begint of vice versa, veranderen belangen, financiën en processen. 

De verbinding van het gebouw met het maaiveld is erg belangrijk. 

Laad het maaiveld op met functies. Een goed afgewogen mix aan functies en verschillende bewonersgroepen kan zorgen voor meer reuring rond de gebouwen. Garageboxen zijn vaak overbodig.

De vormgeving van de toegangen tot gebouwen zijn erg belangrijk. Ruim en transparant opgezette ingangen zorgen voor een vriendelijke en veilige uitstraling.

Benut de vaak ongebruikte schakel tussen de naoorlogse flatgebouwen om te verdichten, te verduurzamen, een fraaie grote entree situatie te creëren  en daardoor de wijk leefbaarder te maken. 

Heb niet alleen respect voor de gebouwen, maar zeker ook voor de bewoners en de sociale cohesie die er al in de buurt bestaat.  Neem de bewoners mee in je overwegingen en afwegingen. Laat bewoners meedenken. Zo creëer je draagvlak.

Het ArchitectuurPunt geeft in 2025 graag een vervolg op het thema van deze lezing en bespreekt dan graag de aanpak van verdichting en verduurzaming van bloemkoolwijken.

Reageren op verslag of de lezing zelf? Stuur je bericht naar Info@architectuurpuntzoetermeer.nl.

Wordt vervolgd!