Gebouw van de maand: De Leeuwenhof

Zoetermeer kent unieke architectuur waar de meeste mensen onwetend langslopen. In de serie ‘Het gebouw van de maand’ laat ArchitectuurPunt Zoetermeer verschillende bijzondere gebouwen zien. Op het historische boerenerf aan de Zegwaartseweg 96 stond vroeger een tuincentrum. Nu zijn er 17 nieuwe woningen gebouwd met de naam De Leeuwenhof.

De voorgeschiedenis

Vanaf de 18de eeuw staat op het terrein van de Leeuwenhof een boerenerf, bestaande uit een ensemble van voorhuis, schuur, hooibergen, schuurtjes en een insteekhaven van de Zegwaartsewetering. In de 19de eeuw komt er een nieuwe boerderij, een voorhuis met schuur. Die wordt eigendom van J. van Leeuwen. Vandaar de naam ‘Leeuwenhoeve’. Het voorhuis wordt in 1970 gesloopt. De schuur en een schapenstal blijven over. Die worden in 1987 gemeentelijke monumenten.

Naast de oude gebouwen komen er een moderne stenen bungalow en een met de onstuimige expansie van Zoetermeer meegroeiend tuincentrum, ‘Forsythia’ van A. Droogh. Later wordt dat ‘Intratuin’.

In 1995 wordt het tuincentrum gesloten en de verkoop voortgezet in de Intratuinvestiging die sinds 1983 aan de Voorweg is gevestigd. Daarna breekt een onzekere periode aan. De bestaande schuur begint ernstig te vervallen en blijkt asbest te bevatten. Hij wordt in 2018 in arren moede gesloopt.

Planologische randvoorwaarden

Wat zijn de planologische randvoorwaarden voor deze plek? Voor dit deel van de Zegwaartseweg geldt het Bestemmingsplan Noordelijke Bedrijventerreinen uit 2013. Daarin is de bestemming ‘tuincentrum’ verruimd tot ‘detailhandel’ maar er mag alleen een tuincentrum komen. Op dat deel van het terrein mag 2.110 m2 bebouwd worden (plus een dienstwoning). Er gebeurt niets.

In 2016 stelt de gemeenteraad de Visie Zegwaartseweg vast. Die zou moeten uitmonden in een aanwijzing tot Beschermd Stadsgezicht, maar dat komt er niet van. Volgens de Visie is het nodig dat de ‘openheid’ van de Zegwaartseweg en van de bebouwing gehandhaafd blijft. Voor nieuwe bebouwing wordt het ‘boerenerf’ gevraagd. Het aantal bruggen moet beperkt blijven.

De Leeuwenhof omvat het gebied van het bruin-witte schildje (‘beeldbepalend object’) bij no. 94 tot en met het rode cirkeltje (insteekhaven). Het linker deel is bedoeld als groenvoorziening, en de pijl geeft aan dat het doorzicht naar de Roggeakker open moet blijven. Het rechter deel met de bestaande schuur (= het blauw-gele monumentenschildje) en de brug (= bruin-wit schildje) is voor woningbouw bestemd.

Boerenerf

Dat ‘boerenerf’ was in de Visie Zegwaartseweg niet gedefinieerd. Het werd vaak door ontwikkelaars en architecten gebruikt als een wervende term voor ‘landelijke’ bouwplannen, soms volgepakt met woningen en parkeerplaatsen – eerder een woonbuurt dan een erf met wat bebouwing. Het Historisch Genootschap Oud Soetermeer (HGOS) had daarom op Open Monumentendag 2017 passanten en leden gevraagd naar wat zij een ‘boerenerf’ vonden.

Ook bij de Zegwaartseweg was de vraag wat onder een boerenerf moet worden verstaan van groot belang. De locatie ligt immers prominent aan de Zegwaartseweg en het terrein is niet erg groot. Deze kwestie speelde rond die tijd ook bij de voormalige manege de Zilverster aan de Voorweg. De gemeente was daar meegegaan met de vervanging van het hele gebouwencomplex door woningen met parkeerplaatsen. Er werden zienswijzen ingediend (onder andere door het HGOS) die er toe leidden dat de gemeente voor de Zilverster een duidelijke definitie van ‘boerenerf’ vastgestelde (5 maart 2018).

Om de Visie Zegwaartseweg meer handen en voeten te geven besloot de gemeente de zogenoemde ‘beeldkwaliteit’ van zowel de Voorweg, waar inmiddels weer veel ontwikkelingen plaatsvonden, als voor de Zegwaartseweg vast te leggen in een plan dat onderdeel uitmaakt van de Welstandsnota en dus zwaar telt bij de beoordeling van bouwplannen. Dat werd in 2019 het Beeldkwaliteitsplan Historische Linten Voorweg en Zegwaartseweg.

De definitie van een ‘boerenerf’ ziet er in handzame vorm zo uit:

Van Leeuwenhoeve naar Leeuwenhof

Begin 2017 koopt Van der Kooy Vastgoed BV uit Zoetermeer het terrein van Van Leeuwen. Architectenbureau Schippers maakt een plan voor de vervanging van de schuur, en een plan voor de bebouwing van de rest van het erf. Het plan telt 18 woningen in twee ‘boerenerven’ en krijgt twee bruggen als ontsluiting. Er wordt in mei een informatieavond voor omwonenden gehouden en de gemeente (ambtelijk) en de stadsbouwmeester zijn vrij positief over de opzet.

Van der Kooy heeft een bouwhistorische QuickScan laten doen waaruit blijkt dat er vrijwel niets van waarde is overgebleven.

Van de zijde van het HGOS wordt bezwaar gemaakt tegen het mogelijk intrekken van de monumentenstatus, tegen de sloop en de nogal vrije ‘reconstructie’ van de schuur, en tegen het omvangrijke woningbouwprogramma. Dat staat haaks op de uitgangspunten van de Visie Zegwaartseweg. Herhaaldelijke gesprekken bij de stadsbouwmeester, de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit, met de wethouder, ambtenaren en de projectontwikkelaar Van der Kooij jr. hebben er toe geleid dat het plan aanzienlijk werd veranderd. Daarbij speelde een rol dat tijdens de looptijd van de planontwikkeling de gemeente in het Beeldkwaliteitsplan Historische Linten de definitie van ‘boerenerf’ verduidelijkte en ook voor de Zegwaartseweg als leidend principe meegaf.

In dat beeldkwaliteitsplan zitten ook normen voor de woningdichtheid. Voor dit stuk Zegwaartseweg gaat het om maximaal 15 woningen per hectare. Toegepast op het plan zou dat leiden tot maximaal 12 woningen. Voor de ontwikkelaar was dit een probleem. Hij had inmiddels Van Vliet als architect ingeschakeld en Bureau Beuk als landschapsarchitect. Hij was bereid een zo nauwgezet mogelijke reconstructie van de schuur (althans de buitenzijde) te maken, maar dat leverde flinke extra kosten op. Ook wilde hij de insteekhaven opknappen en afstappen van het tweede boerenerf; in het plan kwam een ruim middenterrein met doorzicht (‘boomgaard’). In totaal kwam het plan op 17 woningen: drie woningen in de schuur en 14 woningen in vier clusters. Ook werd de ontsluiting beperkt tot één brug. Het is dan maart 2019.

In het Beeldkwaliteitsplan Historische Linten is het zgn. ‘maatwerk’ bedacht. Dat wil zeggen dat als er (aantoonbaar) extra kosten zijn voor een bepaalde kwaliteitsontwikkeling, die goedgemaakt kunnen worden door extra bouwvolume. Daarvoor moet de initiatiefnemer op de pijnbank en een bepaalde procedure bij de gemeente volgen. Dat is in dit geval gebeurd en leidde er toe dat niet 12 maar 17 woningen acceptabel werden gevonden. Daarbij telden de kosten voor de reconstructie van de schuur zwaar. De regels uit het Beeldkwaliteitsplan blijken dus goed te kunnen werken: ze bieden een richtlijn voor de gewenste kwaliteiten maar geven ook ruimte om een plan haalbaar te maken. Daarbij telt mee dat door de reconstructie van de schuur goed verdedigd kan worden dat de monumentenaanwijzing in stand blijft. Voor een nieuwe stad met weinig oude monumenten is dat erg waardevol.

De vergunningprocedure was er één zoals we die steeds vaker tegenkomen: buiten de gemeenteraad om. Dat kan omdat op grond van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsbeleid (WABO) de gemeenteraad voor kleine plannen die afwijken van een bestemmingsplan geen ‘verklaring van geen bedenkingen’ hoeft af te geven. In Zoetermeer heeft de Raad bepaald dat het gaat om plannen van 25 of minder woningen. Dat geldt dus ook voor plannen in kwetsbare historische omgevingen, zoals de Zegwaartseweg, de Dorpsstraat en de Delftsewallen. 

Uiteindelijk is de omgevingsvergunning op 4 december 2020 versterkt zonder dat er zienswijzen zijn ingediend en zonder dat beroep bij de rechtbank is ingesteld. In 2021 is het complex opgeleverd en wordt nu bewoond.

De gerealiseerde Leeuwenhof

Op verschillende plekken is de laatste jaren in Zoetermeer woningbouw tot stand gekomen of in voorbereiding waar oude boerderijen staan of hebben gestaan en boerenerven nog sporen hebben nagelaten. Voor de historische linten zijn dat belangrijke ‘landmarks’ om het agrarische verleden herkenbaar te houden. De praktijk is echter weerbarstig. De grote woningbehoefte maakt een groot toegevoegd bouwvolume aantrekkelijk, maar kan een bedreiging zijn voor de ruimtelijke kwaliteit. Gelukkig zijn de historische linten op de woningmarkt erg aantrekkelijke vestigingsplaatsen die dus een hoge marktwaarde verzekeren. Maar de kosten kunnen ook hoog zijn, al is het maar door de ligging aan de kwetsbare dijken. Bovendien zijn het in het oog lopende locaties waar de beeldkwaliteit erg belangrijk is, niet alleen voor de bewoners maar ook voor de andere gebruikers van de stad.

We moeten de Leeuwenhof dus eerst bekijken vanuit het oogpunt van de Zegwaartseweg. In het lint van de Zegwaartseweg zitten veel gaten en zijn er ook ongelukken gebeurd (b.v. de achterkanten van Seghwaert die soms ‘koud’ tegen de dijk aan liggen). Een goed ‘boerenerf’ is hier zeldzaam. Het bewaren van open doorzichten naar het achterland is moeilijk. Maar de Leeuwenhof heeft uiteindelijk een opzet die alleszins als hoogwaardige toevoeging aan het lint kan worden gezien. Het boerenerf is voorbeeldig (geen bomen, geen parkeerplaatsen, ruim).

De ruime ‘boomgaard’ schept een goede afstand tot de volgende rij woningen.

De ‘dijkwoningen’ staan wel prominent aan de weg en zijn relatief hoog, maar dat is niet uitzonderlijk voor de Zegwaartseweg.

Er zijn helaas veel parkeerplaatsen maar ze zijn weggestopt aan de randen (ondergronds parkeren zou de standaard moeten zijn).

Het doorzicht naar de Roggeakker is in orde, al zijn de schuurtjes wat armetierig. Intern is er nog een ontsluitingsweg van weldadige afmetingen. Het complex als geheel oogt ruim.

De insteekhaven geeft een logische herinnering aan het (varende) verleden.

Alleen valt op dat het vergunningvrij (aan)bouwen in tuinen leidt tot een woekering van in het zicht staande ‘tiny houses’ in de vorm van houten barbecue-baldakijnen. Maar dat is overal in Zoetermeer een uit de hand gelopen hobby aan het worden die beter gereguleerd zou kunnen worden.

Op de woningen valt weinig aan te merken. Ze zijn niet opdringerig vorm gegeven en passen qua kleur en materiaal goed in de omgeving. De  ‘boomgaardwoningen’ zijn wat saai en grauw van kleur.

De gereconstrueerde schuur ziet er overtuigend uit. Er zijn andere (traditionele) stenen gebruikt dan in de overige woningen. Het rieten dak heeft wel wat veel openingen maar dat lijkt onvermijdelijk om goede woningen te kunnen produceren.

Al met al een waardevolle toevoeging aan het historische milieu van Zoetermeer en een voorbeeld voor volgende projecten.

Tekst: Arjen van der Burg

Met dank aan Johan Hoogenboom, Carolien Droogh en Jeanette de Schipper-van Leeuwen

Oktober 2023. Dit artikel verscheen eerder op de website Zoetermeer Actief. Alle afleveringen van ‘Gebouw van de Maand’ kunt u hier terug vinden: gebouw-van-de-maand Het gebouw van de maand is gekozen door ArchitectuurPunt Zoetermeer.