Collectieve woonvormen – Stadslezing #1 2025 | Zoetermeer

Bekijk hier de livestream opname van de lezing

Het Comeback van de Collectiviteit

De Torteltuin, Amsterdam

Collectieve zelfbouw en collectiviteit binnen verschillende woonvormen verdienen de aandacht, zeker in Zoetermeer. Zoetermeer is immers een stad met vele naoorlogse collectieve woonexperimenten, denk bijvoorbeeld aan de woondekken of de woonerven van het Pleintjesplan. 

Tegenwoordig is er – net zoals toen – weer sprake van een groot landelijk woningtekort, en ook in Zoetermeer moet weer worden bijgebouwd. Hoe mooi zou het zijn als Zoetermeer haar imago als stad van het woonexperiment zou kunnen vestigen en uitbouwen! Collectiviteit kan een belangrijke anker zijn voor sociale cohesie in de buurt en ook een argument voor senioren om vanuit een te groot geworden eengezinshuis te verhuizen naar een kleinere woonvorm. Collectiviteit geniet daarom de belangstelling van ontwikkelaars, gemeenten en bewoners. Met speciale aandacht voor starters en senioren! 

Michiel Voskamp stelde op de eerste stadslezing van 2025 zowel het platform CrowdBuilding als ook het collectieve zelfbouwproject de Torteltuin in Amsterdam voor. Crowdbuilding is ontstaan vanuit het woonprotest en het besef dat een top down aanpak en bouwen alleen geen oplossing biedt voor het aanhoudende woningtekort. Centraal staat het feit dat de woningmarkt weer voor mensen moet zijn en niet voor de winst van ontwikkelende partijen. Het platform helpt burgers die coöperatief willen bouwen en wordt betaald door gemeenten. Gemeenten kunnen zich aansluiten. Geïnteresseerde burgers krijgen gratis advies. 

Sebastiaan Vork van architectenbureau Space&Matter vertelde over de rol van de architect binnen het collectieve bouwen. Hij presenteerde daarvoor zijn afstudeerproject, een theatervoorstelling met verschillende stakeholders in de bouw en het hergebruik van een kantoorgebouw in Nijmegen, dat symbool staat voor de vele leegstaande kantoorgebouwen in Nederland die duurzame dragers van verschillende soorten collectieve bewoning zouden kunnen zijn.

Lars Drijvers van AM ontwikkelaars liet voorbeelden zien van collectiviteit in nieuwe appartementengebouwen zoals de Stadsveteraan 020. Ook presenteerde hij de plannen van het Zoetermeerse project Karakter rondom het voormalige Monuta-gebouw.

Peter Boelhouwer vertelde over de insteek, het succes en ook de obstakels van de stichting Knarrenhof®. Landelijk zijn er steeds meer te vinden, maar in sommige gemeenten lukt realisatie beter dan in andere.

Liesbeth Berends van Vidomes gaf een toelichting over welke inspanningen voor collectiviteit en collectieve voorzieningen vanuit de woningcorporatie gedaan worden. 

Leeswijzer: Er volgt eerst een opsomming van conclusies. Vervolgens worden verschillende manieren van collectiviteit uitgelegd en de tijdens de avond opgeworpen vragen behandeld. 

Conclusies 

Collectieve zelfbouw en collectieve woonvormen verdienen vooral in de gemeentelijke politiek de aandacht!

Zonder politieke wil binnen het gemeentelijke bestuur en de gemeenteraad wordt het lastig voor particuliere wooncoöperaties en bewonersgroepen om hun woonwens te realiseren. De gemeente kan immers plekken aanwijzen en kavels uitgeven aan bewonersinitiatieven of harde afspraken maken met gebieds- en projectontwikkelaars. In sommige gemeenten lukt dit veel beter dan in andere. Amsterdam geeft bijvoorbeeld 20 % van haar grond uit aan coöperaties. De gemeente Zoetermeer heeft deze grondpositie niet, maar er kunnen wel afspraken gemaakt worden met ontwikkelaars. De gemeente heeft daarbij de regie. De politiek en daarmee de gemeenteraadsleden zijn aan zet. 

Natuurlijk voelen gemeenten juist in de huidige tijd de noodzaak om inkomsten te genereren door met ontwikkelaars in zee te gaan. De lange termijn en de positieve invloed van bewonersinitiatieven op de buurt en de stad worden daarbij echter vaak uit het oog verloren.

Zelfbouw Coöperaties zijn in Nederland nog tamelijk zeldzaam. De realisatie van een gemeenschappelijk zelfbouwproject kost veel tijd, geld en persoonlijke inzet van de toekomstige bewoners. Bovendien moet men ook de weg kunnen vinden binnen een gemeente om een project voor elkaar te krijgen. 

Gemeenten willen liefst zo min mogelijk risico lopen als ze in zee gaan met een toekomstige bewonersgroep. Gemeenten moeten erop kunnen vertrouwen dat een bewonersgroep een goede opdrachtgever kan zijn,  een vergunnings- en bouwproces kan doorlopen en een lening kan aanvragen bij een bank. Het helpt daarom om met een realistisch en financierbaar plan naar een gemeente te stappen. Ook is het handig als de bewonersgroep alvast een visie op haar manier van huisvesting heeft geschreven en ingeschreven staat bij de Kamer van Koophandel. Soms helpt het ook als er al een architect betrokken is. Het platform Crowdbuilding en ook Stichting Knarrenhof helpen mensen om tot realisatie te komen.

Functies voor de hele buurt

Vaak worden collectieve functies aangeboden voor de hele buurt. In de Torteltuin kunnen vergaderruimtes gehuurd worden, in veel Knarrenhofjes kan het collectieve hofhuis ook door de buurt worden gebruikt. Het Monuta gebouw in Zoetermeer zal toekomstig ook open staan als welzijnscentrum en door de hele wijk gebruikt worden. 

Welk aandeel aan collectiviteit werkt goed binnen een project?

In het Zwitserse Zürich is een percentage van ongeveer 30 % collectief binnen een ontwikkeld project de gouden regel. En uit onderzoek blijkt dat een aandeel van 30 % collectieve ruimte op het geheel een terugkerend percentage is, weet Sebastiaan Vork. 30 % lijkt in sommige gevallen echter erg veel. In de jaren 70 werd een kleiner percentage aan het collectief van bewoners overgedragen. Het percentage is uiteraard ook afhankelijk van het soort bewoners en haar wensen en moet van geval tot geval worden bekeken. 

Vertrouw op de bewoners! Je hoeft als architect of ontwikkelaar niet alle collectieve functies in te vullen voor de bewoners. Zij beslissen graag zelf welke collectieve functies ze willen hebben en hoe ze de collectiviteit willen vormgeven.

Collectiviteit is een (deel-)oplossing voor de toenemende vergrijzing

Collectieve woonconcepten zoals de Knarrenhof kunnen oplossingen bieden voor drie verschillende maatschappelijke problemen:

1. Collectiviteit kan helpen bij de vastgelopen doorstroming op de woningmarkt. Collectiviteit zoals een gezamenlijke tuin, kamer of gebouw kunnen het overtuigende argument zijn voor senioren om van hun te groot geworden eengezinshuis te verhuizen, want alleen met een zeer aantrekkelijk alternatief kunnen senioren worden verleid om naar een kleinere woning te verhuizen. Thuis willen blijven wonen is immers een grote drijfveer.  Goede collectieve woonvormen zoals de Knarrenhofjes vormen een serieuze optie voor vitale senioren. 

2. Collectiviteit helpt tegen eenzaamheid en zorgt voor een gelukkigere derde levensfase en meer kwaliteit van leven. 

3. Collectiviteit scheelt in zorgkosten. Mensen komen minder snel in het professionele zorgcircuit terecht en verhuizen pas later naar een woonvorm met meer zorgaanbod. Daardoor wordt de zorg als geheel ontlast. 

Vanuit Stichting Knarrenhof wordt het netwerk Vitaliteit opgericht, samen met verzekeraars, zorginstellingen, sociale woningcorporaties en ontwikkelaars. In een samenwerkingsverband met de TU Delft, de Universiteit van Groningen en professionals uit het veld worden praktijkvoorbeelden bestudeerd en wordt wetenschappelijk onderzoek gedaan om de drie bovenstaande stellingen te toetsen. 

(Leegstaande) kantoorpanden lenen zich erg goed voor coöperatieve woonprojecten. Ze hebben vaak een stevig en flexibel indeelbaar casco dat vrijelijk kan worden heringedeeld (principe van Habraken). De techniek van zo’n gebouw kan juist aan de buitenkant worden geplaatst en  bewust zichtbaar worden gemaakt. Dit leidt tot een betere herbruikbaarheid van het gebouw en meer begrip en een andere omgang met architectuur.  

Het is belangrijk om over de routing door het gebouw na te denken. Aan de ene kant willen bewoners niet altijd hun buren tegenkomen, aan de andere kant moeten de collectieve ruimtes zorgen voor (toevallige) ontmoeting en uitnodigen tot gebruik. 

Een collectieve woonvorm is niet geschikt voor iedereen. Bij een project als Knarrenhof of een zelfbouw-coöperatie is het collectieve karakter meteen duidelijk en wordt van de toekomstige bewoners van begin af aan ook inzet voor het collectief verwacht. Bij andere, meer reguliere top-down projecten van projectontwikkelaars en sociale woningcorporaties is een duidelijke communicatie cruciaal. Het moet voor toekomstige bewoners duidelijk zijn wat er van hen wordt verwacht.  

Hebben bewoners niet expliciet gekozen voor een collectieve woonvorm of zit er een groot aandeel woningen met een zorgbehoefte bij, moet je als woningcorporatie of zorginstelling blijvend ondersteuning bieden met behulp van community managers. 

Met het huidige woningtekort ligt ook het gevaar op de loer dat er mensen gaan wonen die eigenlijk niets met collectiviteit hebben en puur op zoek zijn naar woonruimte. 

Huurders in de sociale sector kunnen gevraagd worden naar hun motivatie om in een collectieve woonvorm te komen wonen. Zodoende kan er een selectie gemaakt worden zodat er ook voldoende zorgdragers in een gebouw wonen, stelt Liesbeth Berends.

Een verhouding van ⅓ de verpleeghuisindicatie en ⅔ de zonder zorgbehoefte werkt heel goed. Dan zijn zorgdragers en zorgvragers in een goede verhouding binnen een project aanwezig. 

Een gemeenschap heeft een bepaalde maximale grootte. Met een grootte tot ongeveer 50 personen voelen mensen zich sociaal veilig. Als dit aantal wordt overstegen, bijvoorbeeld door grotere projectontwikkelingen, moet worden nagedacht over de indeling en de toewijzing van collectiviteit.

Wat zijn collectieve woonvormen?

Collectiviteit in verschillende vormen en maten

Tijdens de stadslezing werd een breed palet aan collectieve woonvormen gepresenteerd. Michiel Voskamp licht twee vormen van collectief opdrachtgeverschap uit: het CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) en het CCO oftewel de Wooncoöperatie(Collectief Coöperatief Opdrachtgeverschap): 

Bij een CPO en een CCO ontwikkelen de toekomstige bewoners hun woonproject samen. Gezamenlijk wordt ook bepaald hoeveel woningen naar sociale huur of andere doelgroepen gaan en hoeveel collectieve ruimte wenselijk is. Uiteindelijk kopen de bewoners bij een CPO hun eigen woning die vervolgens ook weer individueel kan worden verkocht. Het collectieve karakter van het project blijft daarom waarschijnlijk minimaal voor een generatie behouden. Een voorbeeld voor een CPO is de Warmoestuin in Rijswijk. 

Bij een CCO ontwikkelen de bewoners hun woonproject ook gezamenlijk. Echter worden de woningen vervolgens door het collectief van bewoners, de huurdersvereniging, verhuurd. Ook worden nieuwe huurders gekozen door de vereniging. De collectiviteit blijft zodoende langdurig behouden voor meerdere generaties. Ook de kosten voor de huur blijven laag doordat geen winstmarges van een ontwikkelaar meegerekend hoeven te worden en na afbetaling van de woningen tegen de kostprijs gehuurd kan worden. Het Ebbingehof in Groningen of de Torteltuin in Amsterdam zijn voorbeelden van een CCO.  

In het buitenland, met name Oostenrijk, Zwitserland en Duitsland zijn zelfbouw-coöperaties veel gebruikelijker en kan inspiratie opgedaan worden.

In de Torteltuin zijn 30 % van de woningen sociale huur en worden 15 % voor kwetsbare doelgroepen zoals statushouders gereed gesteld. 

30 % van de woonoppervlakte is gemeenschappelijk. Er zijn verschillende ruimtes gepland voor muziek, yoga, logeren, en er kan ook een ruimte gehuurd worden door de buurt. De Torteltuin is gefinancierd door 65 % aan bancaire leningen, 20 % leningen van het Amsterdams stimuleringsfonds, en 15 % is gefinancierd middels subsidies, impact investeerders, eigen inleg en de verkoop van obligaties. Na 30 tot 40 jaar zijn leningen afbetaald, is de verwachting. Met de toekomstige extra huurinkomsten zullen nieuwe wooncoöperaties opgezet worden samen met andere wooncoöperaties middels een gemeenschappelijk fonds. Uiteindelijk kunnen de huurwoningen voor de kostprijs in plaats van de marktprijs verhuurd worden. 

Een typische Knarrenhof, hier in Obdam. Maar het concept kan ook gestapeld!

Knarrenhofjes

Knarrenhofjes zijn een steeds populairder wordende woonvorm voor senioren, vertelt Peter Boelhouwer. Landelijk is er veel belangstelling. Het concept van Stichting Knarrenhof baseert zich op het idee dat buren naar elkaar omkijken en gezamenlijk een gemeenschappelijke binnentuin en hofhuis beheren. Het hofhuis is vaak ook voor de buurt beschikbaar. Een Knarrenhof bestaat uit minimaal 17 woningen, meestal rijtjeshuizen rondom een gemeenschappelijke tuin. Maar er zijn ook gestapelde woonvormen zoals in de Knarrenhofjes in Gouda en Zutphen. 

Ook Knarrenhofjes bestaan uit sociale huur- en koopwoningen, waarbij van buiten niet zichtbaar is wat sociale huur en wat koop is. Over het algemeen bestaat ongeveer ⅓ van de huizen uit sociale huurwoningen, ⅔ zijn koopwoningen. Toekomstige kopers kunnen zelf bepalen hoe groot hun woning moet worden. De  woningen zijn levensloopbestendig en daarom gemiddeld rond de 25.000 euro duurder dan standaardwoningen.

Iedere Knarrenhof is een eigen BV. Mensen kunnen zich inschrijven op de website, maar moeten wel ervoor openstaan om bij te dragen aan de gemeenschap. Dit hoeft uiteraard geen zware zorgtaak te zijn, maar omkijken naar elkaar is een uitgangspunt van een Knarrenhof en wordt ook als onderdeel van het contract aan alle bewoners benadrukt. 

Inmiddels wordt ook over combinaties van collectieve woonvormen met andere doelgroepen zoals starters (tiny houses) nagedacht. 

De initiatiefgroep Knarrenhof Zoetermeer is in gesprek met de gemeente Zoetermeer over een geschikte kavel. Geïnteresseerden kunnen zich inschrijven op de website van Stichting Knarrenhof.

Voor deze vormen van collectief bouwen, de CPO’s, CCO’s en Knarrenhofjes, moeten gemeenten kavels beschikbaar stellen die dan mogelijk niet voor het grootst mogelijke rendement aan de bewonersgroepen verkocht worden. Beschikbare kavels zijn het grootste knelpunt voor deze bouwvormen.

Ook ontwikkelaars en sociale woningbouwcorporaties zijn op zoek naar collectieve oplossingen voor de woningnood en de toenemende vergrijzing. Een aantrekkelijk woningaanbod voor senioren is hoognodig, vinden zowel Lars Drijvers,ontwikkelingsmanager voor de doelgroep vitale senioren tot complexe zorg bij AM. De toenemende zorgvraag en tegelijkertijd een groot tekort aan personeel is een groot probleem. Mensen verleiden om kleiner te gaan wonen is de grootste uitdaging. AM zoekt ruimte voor collectiviteit in haar eigen gebiedsontwikkelingen. 

Hoe ontwikkel je een zorgzame buurt? Waar vestig je kwetsbare groepen binnen een grote gebiedsontwikkeling? Dit zijn hierbij belangrijke vragen. Een uitdaging is het eveneens om binnen een grote gebiedsontwikkeling de kleinschaligheid en herkenbaarheid terug te brengen. 

AM zet bij de ontwikkeling van nieuwe projecten voor senioren vooral op autonomie en ontmoeting. Het project Stadsveteraan 020 omvat 100% sociale huur en is samen met Woonzorg Nederland en Heren 5 gerealiseerd. Doelgroep zijn vitale senioren, die in de stad willen blijven wonen.  Het gaat om compacte woningen en door het gebouw verdeelde collectieve ruimtes waar ontmoeting wordt gefaciliteerd. Er is goed nagedacht over een uitnodigende routing door het gebouw.

Het project ‘Karakter’ in Zoetermeer

In Zoetermeer wordt het project Karakter rondom het monumentale voormalige rouwcentrum Monuta ontwikkeld.  AM wil met dit aanbod senioren aanmoedigen om te verhuizen wanneer het nog kan, niet pas wanneer het moet. Doelgroep zijn expliciet senioren met en zonder zorgbehoefte. Het gaat om 159 levensloopbestendige appartementen waarvan 97 koopwoningen, 14 middeldure woningen en 48 sociale huurwoningen. Welzijn, zorg en collectiviteit worden nadrukkelijk meegenomen in het ontwerp. Diverse gemeenschappelijke ruimtes worden voornamelijk op de begane grond maar ook op andere plekken in het gebouw geplaatst en in het voormalige rouwcentrum komt een breed welzijns- en zorgaanbod voor de hele buurt. AM werkt hiervoor samen met zorgaanbieders en sociale woningcorporaties. Collectiviteit is daarbij een aanbod, geen verplichting. De architectuur nodigt uit om het gebouw te verkennen en kan zorgen voor toevallige ontmoetingen. AM wil graag geïnteresseerde mensen betrekken.
Via deze website kunt u op de hoogte blijven van dit project.

De woningcorporatie-woonconcepten voor doelgroepen

Als woningcorporatie werkt Vidomes ook graag samen met verschillende partners waaronder ook zorginstellingen, vertelt Liesbeth Berends. Liesbeth heeft een visie opgesteld over woonconcepten binnen Vidomes, met als doelgroepen ouderen maar ook uitstromers van zorginstellingen in nieuwbouw en ook bestaande bouw. Collectiviteit binnen sociale huurwoningen voor speciale doelgroepen is een belangrijk onderwerp voor Vidomes. Liesbeth noemt de Thuisplusflats in Rotterdam als succesvol wooninitiatief binnen de zorg voor ouderen. Het gaat daarbij om zelfstandige woningen voor senioren met een aanbod aan collectieve ruimtes in het gebouw en ook een aanbod voor zorg. 

En de rol van de architect?

Sebastiaan Vork ziet zijn kerntaak als architect in het verbeelden van een alternatieve realiteit die er nog niet is. Hij combineerde in zijn afstudeeropdracht twee thema’s: de woningnood en het feit dat top-down oplossingen niet voldoende werken en bottom-up projecten (wooncoöperatieven) maar mondjesmaat van de grond komen, en de grote leegstand onder kantoorgebouwen. 

Om een alternatieve realiteit te laten zien heeft Sebastiaan een theaterstuk geschreven en de verschillende stakeholders binnen de bouw rollen toegekend. Vervolgens heeft hij naar leegstaande kantoorpanden gekeken. Het oude belastingkantoor in Nijmegen bleek een ideale casus en staat symbool voor veel naoorlogse kantoorpanden die leeg staan in Nederland. Sebastiaans ontwerp is dus overdraagbaar naar vele andere kantoorgebouwen.

De transformatie van het belastingkantoor in Nijmegen

Juist het casco heeft veel waarde voor een nieuwe ontwikkeling. Het kan als drager fungeren voor allerlei functies. Onder andere ook wonen! Uiteindelijk komt Sebastiaan uit bij het principe van Habraken, van de drager en de inbouw. Dit principe past ook uitstekend bij het karakter van een wooncoöperatie, die altijd onderhevig is aan verandering en nieuwe ontwikkelingen. 

Een extern skelet huisvest in het ontwerp alle technische functies. Technische systemen zijn immers verouderd na 20 tot 30 jaar. Waarom zouden deze niet makkelijk vervangbaar aan de buitenkant van een gebouw geplaatst worden? Bovendien kan de zichtbaarheid van techniek ook een start zijn voor een discussie over esthetiek in de architectuur.